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企业资产评估增值相关涉税处理

2020-05-18 10:12:59 8

问:我公司因股份制改造,将拥有的房屋一幢,帐面净值为 1000 万进行了资产评估,评估价值为 1500 万,增值 500 万作资本公积处理。请问,评估增值部分是否缴纳企业所得税?增值部分是否提取折旧?如果该房屋出售取得价款收入 1500 万元,结转房屋成本按帐面净值还是按评估值?房产税是否按照评估后的价值作为房产税计税原值?

按照新《企业会计准则》的规定,各项财产物资应当按取得时的实际成本计价。按照历史成本记账的会计原则,企业在持续经营的情况下,一般不能对企业资产进行评估调账,否则,由于计量基础的不一致,不同会计期间产生的利润将没有可比性,容易误导投资者、债权人及其他报表使用者,从而影响决策。但国家规定评估增值可以调整账面价值的事项仅限于下列两种情况:一是按照《公司法》规定改制为股份有限公司,应对企业的资产进行评估,并按资产评估确认的价值调整企业相应资产的原账面价值;二是企业兼并,也就是购买其他企业的全部股权时,如果被购买企业保留法人资格,则被购买企业应当按照评估确认的价值调整有关资产的账面价值,如果被购买企业丧失法人资格,购买企业应当按照被购买企业各项资产评估后的价值入账。

在企业所得税上,《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第五十六条规定,企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。前款所称历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值,除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。因此,企业在固定资产持有期间发生评估增值,除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。因此,资产评估增值按照新价值计提折旧不允许税前扣除。公司因改制对资产进行评估时,如果评估后该项资产的所有权,仍属于贵公司,因此评估增值不涉及该固定资产的所有权转移,则不需要计入收入缴纳企业所得税。如果资产出售或用于对外投资等情形改变了资产的所有权,应按资产的公允价值确认收入、按历史成本确认资产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额作为扣除项目,计缴企业所得税。

在房产税上,《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定:“对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。”所以,对按照法律、行政法规和国家统一会计制度规定的房产评估增值,并且按照会计制度规定应当调整房产原值的,应当按规定调整后的原值为基数计算缴纳房产税。对应按规定调整房产原值而未按法律、行政法规和国家统一会计制度规定调整相应房产原值的,税务机关将按照会计制度规定应确认的房产原值为基数征收房产税。

对评估增值的土地价值,根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)的规定,自2010年12月21日起,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。所以,企业土地进行评估增值的,不论企业是否记入房产原值,均应当按照规定并入房产原值依法计算缴纳房产税。