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中都国脉|农村宅基地的价值评估

2019-09-02 11:53:26 58
农村宅基地评估是资产评估的一部分,宅基地资产如何来做价值评估?本文来讲解农村宅基地资产的价值评估。宅基地是广大农民最重要的财产。但随着我国经济的发展和时代的进步,现行的农村宅基地制度越来越难以适应我国经济和社会的发展,给广大农村地区的农民的生活福利带来了不利的影响,农村宅基地的改革势在必行。

目前,我国农村宅基地改革的主流观点是明确农村宅基地的产权性。进而合理确认和评估农村宅基地的价值,以保障转让宅基地农民的合理权益,以推动农村产权制度改革的进程,推动农村经济的发展。


一、我国农村宅基地的发展历程
我国农村宅基地的发展主要经历了以下四个阶段第一阶段,农村宅基地农民私人所有,农民享有宅基地所有权。第二阶段,宅基地归生产队集体所有,农民享有宅基地使用权。第三阶段,宅基地属于农民集体所有,农村居民和城镇居民享有宅基地使用权。第四阶段,宅基地属于农民集体所有,农户享有宅基地使用权。

二、评估方法的选择
农村宅基地房产在一定程度上与城市的房地产具有一定的相似性,所以农村宅基地价值的评估在一定程度上参照城市房地产的评估方法。城市房地产的评估方法主要有成本法、收益法和市场法。
由于农村的宅基地缺乏相对活跃的交易市场,所以现阶段难以用市场法来评估农村宅基地的价值。目前,农村的宅基地的商业用地存在出租等现象,所以其宅基地的未来收益在一定程度上可以预测,这部分宅基地可以适用于收益法来评估。但是大多数的农村在基地不存在着商业价值,这种情况下,只有用成本法来测算农村宅基地的价值。但是,当一个宅基地可以用收益法和成本法两种方法测算的情况下,为了合理的保护广大农民的利益,笔者建议可以采用收益法或成本法评估的价值孰高来作为农村宅基地的评估价值。


三、农村宅基地的价值的测算
(一)收益法
收益法是评估房地产价值的重要方法,其基本思路是先预测该宗房地产在评估时点之后各年份的纯收益,再选用适当的收益率将未来若干年的纯收益折现,然后相加得到房地产在估价时点的价值,在农村宅基地中,有一部分房产具有商业价值,如商铺、农家乐、商场等。这类农村房产可以用于出租,自己经营等,具有一定的经济利益流入,其未来的经济利益在一定程度上可以衡量。因此,这一类的房地产可以使用收益法来进行评价。
设定一个假设前提:宅基地收益期限为无限期,每年纯收益不变后。
农村商业用的宅基地的经济净流入可以是所有者商业用房出租收取的租金,也可以是所有者自己经营的收入减去自己的工资收入和各种费用后的净额。而折现率的选择又存在较大的主观性,作为在农村经营的商铺,其经营风险比较低,租金的波动的程度较小,除非是某个经济发展的飞速地区,所以笔者认为选择同期存款利率和贷款利率的平均利率。由此,则可以计算出相关农村商业用的债基地的价值。
但是,在农村地区,作为商业用的宅基地不可能全部用于出租或者全部用于自己经营,农民总会留出一部分的房屋面积自己居住,因此要计算出相关农村宅基地房产的价值,就需要引入成本法对其中的非商业用的部分进行计算,以汇总求出该房产的真正价值。

 (二)成本法
成本法是指是通过求取评估对象在评估时点时的重置价格或重建价格,扣除折旧,而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。
在广大农村地区,宅基地的交易数量相当的少,因此缺乏可以参照的外部市场。而且在农村地区,不同的宅基地的建筑物的建造材料、面积和样式可能存在不同,所以农村宅基地之间缺乏可比性。这一部分农村宅基地的评估只有用成本法进行评估,从而确定其价值,以实现农村宅基地的合理流动。
农村的宅基地的价值可以大致使用下面的公式进行计量:
农村宅基地价值=土地成本+建筑成本+人工成本+利息-折旧
宅基地的土地成本是个难以确定的问题。因为它没有相对明确的土地开发成本,即土地使用权出让金、征地和房屋拆迁安置补偿费用、税金及手续费三者之和。根据胡银根(2013)等学者的观点,农村宅基地土地的价值可用生产要素功能的价值测算。
作为农村宅基地的建筑成本相对比较好确定,一栋农村住宅大概使用了多少沙石、水泥、火砖和装修所使用的材料,都是可以合理计算,在以市场同期的沙石等材料的价格来确定相关建筑成本的价值,这样就可以合理的确认建筑成本。
人工费用在农村建筑物的成本中所占的比例越来越大,以至于需要将其单独作为一项因素来考虑。自2008年后,建安工人的工资大涨,这就导致了评估农村宅基地的人工成本的价值判断问题,需要在修建时的人工成本和现阶段的人工成本做出选择。笔者认为,选择现阶段的人工成本更合理,因为农民出卖宅基地后,无论是在其他地方新建房屋或是在其他地区买房,都是承担的现阶段的工资水平,所以采用现阶段的工资水平评估宅基地的人工成本是更为合理的。
利息是指农民修建房屋的时候可能是向银行贷款或者向筹集资金来修建的房屋,比如在2008年大地震之后,大量的农民新建房屋,他们都没有足够的资金。利息可以用借款筹集的资金与同期银行的贷款利率来计算。
折旧是指随着时间的推移,修建越久的房产,其未来可使用的时间就越短,这就导致了需要考虑对宅基地房产进行折旧。折旧的方法可以参考会计上的年限平均法,即通过估计房产的使用年限,计算出房产的耗损程度。因为根据现阶段的宅基地政策,农民具有宅基地的无限使用权,所以在提计折旧的时候需对土地成本进行剔除。

 (三)评估农村宅基地价值需考虑的其他因素评估农村宅基地价值时,还需要考虑以下几点因素相关农村地区经济的发展潜力、技术的进步和生产力的发展。
不同的农村地区的发展潜力是不同,而这是影响农村宅基地价格增值的重要因素。位于东部沿海地区的农村宅基地的增长潜力自然是要远远大于中西部的贫困地区,这也使得东部沿海农村宅基地的价值远远超过中西部地区。而技术的进步和生产力的发展,可能大大的减少房屋的修建成本,这会对房屋的价格造成较大的影响。