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划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用问题

2019-10-10 15:45:41 199

本文中都国脉来列举划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用问题。

1、评估技术路线如何选择?

答:划拨土地使用权评估可以优先选用成本逼近法,另外再根据所评估宗地的不同情况,选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法进行直接评估。

在选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法直接评估时,要注意分析相关参数如还原率、利润率、租金、案例价格、相关成本、费用等与一般出让地的差异,具体的分析方法要通过市场调查,结合估价师或者机构的经验,并经过专家审定。

按照有关文件规定的精神,在政府公布了土地增值收益的区域,或经省级以上土地估价行业协会(如中国土地估价师协会、广东省不动产登记与估价专业人员协会等)组织专家进行科学论证,明确了土地增值收益率的区域,可以用出让土地使用权价格扣减政府享有的土地增值收益得到划拨土地使用权价格。

资产评估

2、在评估思路和方法上,历史划拨地和新供的划拨地有何不同?

答:在评估思路和方法上没有不同,因为都是以估价期日估价对象所在区域的正常取得成本作为计算依据。

3、评估方法选择和适用范围问题?

答:1)成本逼近法

成本逼近法基本适用于所有类型划拨土地使用权评估。

成本逼近法计算公式:

划拨土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润

2)收益还原法

收益还原法适用于有收益或潜在收益的划拨土地的估价,如出租的商业、金融、商务办公、娱乐、餐饮、仓库等划拨用地评估。

收益还原法计算公式:

划拨土地收益价格=(划拨土地总收益-划拨土地总费用-国家土地收益)/ 划拨土地还原利率

3)市场比较法

市场比较法适用于市场上有大量可比划拨土地使用权的交易案例。

4)剩余法

在现行法律法规框架下,剩余法一般适合划拨土地改变用途后作为居住用地(保障性住房)的情况。

剩余法公式:

划拨土地使用权价格=预计开发完成后的房地产总价值-开发成本-投资利息-合理开发利润-相关税费

5)基准地价系数修正法

基准地价系数修正法通常情况下不适宜直接评估划拨土地使用权价格,但地方政府已颁布了划拨土地使用权基准地价的除外。