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资产评估中关于是否考虑扣除土地增值税的部分观点和存在的分歧

2019-10-24 10:17:42 50

1.以股权为目的资产评估中,对土地增值税的考虑。由于土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上一切建筑物及其附着物产权,并取得收入的单位和个人,所以以股权转让为目的负责,若涉及的是股权转让而不是土地使用权的转让,没有土地增值税纳税行为的发生,则不应考虑土地增值税的扣除。

另一种观点认为,如果是以房地产开发为主要经营范围的企业,一般情况下,开发的房地产会发生产权的转移,则需考虑扣除土地增值税。当在股权转让估价时,未考虑土地增值税的扣除,而在计算房地产项目转让时的增值扣除额则不包括当初的估值增值额,以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税全部由后来的股东承担则很不公平。

土地增值税 资产评估

2.抵押估值中是否需要考虑扣除土地增值税。房地产抵押行为,产权并没有转移,一种观点认为不需扣除土地增值税,主要是因为抵押设定行为与抵押物处置是两个不同阶段的行为,设定时没有涉及到产权转移,没有土地增值税纳税义务的存在,则不应考虑土地增值税。

另一观点认为,当抵押人无法偿还到期贷款时,抵押权人会存在抵押物处置这样的行为,通过拍卖或者协议方式,可能涉及到产权转移。若发生产权转让时,则会产生土地增值税纳税行为,在估值中就需要考虑土地增值税的扣除问题。

3. 以房地产进行投资、联营的估值中是否需要考虑土地增值税。在以房地产进行投资、联营的估值中,投资、联营的一方以土地(或房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税,这种情况下,则不需要考虑增值税的扣除问题。

另一种观点认为,当投资、联营的企业将上述房地产再转让时,发生了产权转让行为,则应征收土地增值税。在以土地(或房地产)作价入股进行投资或者联营的估值中,凡所投资、联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营时,应当征收土地增值税。如果投资人投入时的估值行为中没有考虑土地增值税的影响,而未来房地产项目转让时的增值扣除额是不应包括当初估值增值额,以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税由全部股东承担则不公平,这样会造成其他股东的损失。

4. 从资产评估相关当事方分析,是否需要考虑扣除土地增值税。站在产权持有人的角度,若估值目的不涉及产权转移,没有纳税义务的发生,则不需要考虑土地增值税的扣除。若估值的目的涉及产权转移,产生纳税行为,应按产权持有人原取得地价扣除,不能按估值额来扣除。站在潜在受让人的角度,若估值目的涉及产权转移,需要考虑土地增值税的扣除,估值额为受让人的原始土地取得成本,应按估值额(假设按估值成交额)来扣除。