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在资产评估基本方法运用中对土地增值税的考虑

2019-10-24 10:30:37 56

在资产评估的基本方法运用时,如何考虑土地增值税?

成本法评估中对土地增值税的考虑。成本法是依据开发或建造代估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用,包括正常的利润、利息和税费,而评估待估对象价格的方法。成本法一般适用于成交实例很少,又无法取得估价对象收益或类似收益情况的估价。我国土地增值税的目的主要是控制房地产市场,调节房地产增值收益的分配。结合成本法适合的评估对象与土地增值税的纳税对象进行考虑,成本法估价中一般不会出现需要扣除土地增值税的情况。

资产评估

市场比较法、收益法评估中对土地增值税的考虑。市场比较,是指对估价对象于估价时点近期有过类似交易的类似房地产项目进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是估计房地产未来预期净收益,再除以资本化率求得评估价值。用市场比较法、收益法评估的估价对象并不预示着未来土地增值税纳税义务的必然发生,所以应结合评估对象和评估目的来判断未来土地增值税纳税义务是否发生,借以考虑土地增值税对评估结果的纳税影响。

假设开发法评估,是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说,假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润,然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法适用于具有开发或再开发潜力房地产,该方法是模拟房地产项目开发销售过程,来测算资产价值。该模拟过程涉及到土地增值税纳税义务的模拟发生,所以运用假设开发法评估时,应该考虑土地增值税的影响。