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商业地产常用资产评估方法是什么?

2019-11-04 11:03:42 39

根据《房地产评估规范》 ,商业地产评估可以选择比较法、收益法、成本法等。为准确评估商业地产市场价值,基于商业地产的收益性特点,在商业地产交易比较活跃的地方,目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。对于成本法,可以选用,但一般不宜作为主要方法。

 房地产评估

1、比较法

比较法是通过类似房地产的成交价格来求取评估对象价值的方法;较具体地说,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与评估对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取评估对象价值的方法。

主要就是要注意可比实例的选择。实例是否可比,选取的实例与评估时点最好不要超过一年,楼层、结构相同,面积相差、临街情况不要相差太大。商业地产的转售转租比例比较频繁,特别是小型商铺,较易获得比较实例,所以在商业地产评估时,比较法是一种常用方法。另外,在用收益法评估商业地产的客观租金时,也可用市场比较法进行租金的测算。

比准价格 = 可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

 

2、收益法

收益法是根据评估对象的未来收益求取评估对象价值的方法,即预测评估对象的未来收益,然后将其转换为价值来求取评估对象价值的方法。

主要注意市场租金的选取,市场租金是用比较法比出来的。特别要注意租赁合同的租金,拿到委托方提供的租赁合同,要有合理的判断,对于一些明显高于市场情况的租金,不能按合同来计算。因为这种租赁关系是很不稳定的,租客很容易选择替代的商业的物业来减少成本。如果不按租赁合同计算,要在评估报告中写清楚,不按其计算的理由。

商业地产的价值体现在其获取收益能力的大小上,所以收益法是商业地产评估常用的方法之一,它是以预期收益原理为基础,其主要的工作是测算是商业地产的净收益、收益年限和收益率,在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。

这就是中都国脉对“房地产评估常用方法”的介绍,中都国脉是拥有专业资产评估资质的资产评估机构,如有疑问或评估需求,请致电中都国脉。