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土地评估方法的应用见解

2019-11-14 10:33:43 124

本文根据工作实际梳理土地资产评估方法,阐述土地评估方法的应用。

《城镇土地评估规程》(GB/T 18508-2014)中主要土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)和成本逼近法、公示地价系数修正法。在土地评估过程中对评估方法应用除注意各评估方法适用范围、主要难点外,还要准确理解各评估方法测算的价格内涵。

土地评估方法

1、市场比较法主要运用替代原理来测算评估对象价格,因此需要当地土地市场发达,有丰富的类似的交易案例,主要的难点是确定各种地价影响因素的调整系数。所以,评估师自己平时注重交易案例搜集筛选积累,形成案例数据库,同时开展各种用途地价影响因素对地价影响大小测算分析,便于确定各种地价影响因素的调整系数。

2、收益还原法主要运用预期收益原理来测算评估对象价格,因此仅适用于有收益或潜在收益的土地或房地产评估,主要的难点是未来客观收益、相关费用和还原利率的确定。所以,评估师自己平时注重租赁案例搜集筛选积累,界定租赁案例具体各项收益、费用内涵,同时开展还原利率测算研究,准确确定房屋还原利率、土地还原利率。

3、成本逼近法通过模拟政府征地方式来测算评估对象价格,其价格内涵为成本价格,当无法采用通过市场资料评估地价的方法(市场比较法、收益法、剩余法)时采用。主要的难点是土地取得费、开发费用、土地增值收益等的确定。所以,评估机构及评估师平时应通过多种方式搜集积累不同情形、不同区域的土地取得费相关资料,并结合土地市场价格等相关资料开展土地增值收益测算分析。

4、剩余法有两种测算情形:①测算现有不动产所含土地价格,具体公式为土地地价=不动产总价-房屋现值-交易税费。②评估待开发土地价格,具体公式为土地价格=预计开发完成后不动产总价-建筑成本-投资利息-开发利润-税费。主要的难点是:①准确理解两种测算情形下测算的土地价格内涵,进而在不同评估目的报告的方法选择及结果确定时有所取舍。②预测开发完成后不动产的总价和估计建筑费、专业费等各项成本费用及开发商的合理利润,这需要资产评估机构及评估师评估平时平时注重常见不动产交易案例及房地产开发投资数据资料的搜集积累,同时评估师本人应进一步提升在工程造价、财务测算方面能力。

5、公示地价系数修正法主要基准地价系数修正法、标定地价系数修正法,因标定地价目前各地逐步开展制定,故标定系数修正法目前使用较少,故基准地价修正法是我们最常用的一种方法之一,已公布基准地价且未超过使用年限基准地价成果可用于宗地地价评估。主要的难点是期日修正、用途修正。所以,评估平时应采用多种方法测算分析不同用途、不同区域地价期日修正系数及用途修正系数。

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