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阐述土地评估的一般评估程序

2019-11-14 13:42:00 22

在实际工作中,土地评估具有一套严格的评估程序,任何评估项目一旦脱离了这个程序,必然会形成评估上的瑕疵,影响评估结论的有效性、科学性和合理性。把评估工作程序熟记于胸,不但能规避土地评估风险、保证评估结果的科学性和合理性,而且能提高工作效率。

具体评估的一般程序:(1)明确评估基本事项;(2)拟定评估作业计划;(3)收集评估所需资料、分析整理;(4)实地勘查待估宗地;(5)选定评估方法、试算宗地价格;(6)分析调整试算宗地价格、确定评估结果;(7)撰写评估报告书;评估资料;(8)评估报告书分类归档等。

土地评估

(1)确定评估基本事项,就是要明确评估对象、评估目的、价格类型、评估日期等事项,其中评估目的是整个评估工作的核心,其余的评估事项都基本以评估目的为核心设定、界定,从而为其服务。

(2)拟定评估作业计划,根据项目规模、委托方要求、公司人员情况,做好评估作业计划,保证整个评估工作顺利进行。

(3)收集评估所需资料、分析整理,根据平时资料积累情况进一步搜集完善评估资料,包括宗地自身资料、价格影响因素资料、土地交易资料、其他资料等,根据资料的作用分析整理,服务于整个评估工作。

(4)实地勘查,就是实地了解评估对象实际具体情况,在看现场时带着委托方提供的相关资料,看评估对象具体情况拍照并记录,同时确认委托方提供资料本身有无相互矛盾、委托方提供的资料与现状是否相符(如土地实际用途、建筑物结构、层数、栋数等)、委托方提供的信息有无冲突(周边设施、交通情况、公共设施情况、信息与资料的冲突)等,对发现的问题及时与委托方沟通核实,便于降低评估过程中的风险。评估师平时应对各类用地地价影响因素分不同侧重点调查,为方便实地勘查,提高效率,对不同用途、不同评估目的评估对象制作相应不同的现场勘察表,内容应包括影响地价的区域因素及个别因素;包括土地利用情况及一些特殊情况记录等。

(5)选定评估方法、试算宗地价格。选择评估方法要紧扣评估目的、地价内涵、评估方法的特点、评估对象特点及评估对象所处土地市场来选择评估方法试算宗地价格。

(6)分析调整试算宗地价格、确定评估结果;要从评估目的、评估方法特点、评估过程、当地土地市场状况、供地政策、宗地自身因素等综合考虑确定。

(7)撰写评估报告书;按照《城镇土地评估规程》(GB/T 18508-2014)规定要求撰写评估报告书,报告书撰写应以评估目的为核心,内容全面、逻辑严谨、依据充分,特殊事项等在报告中披露。

(8)评估资料和评估报告书分类归档等:某项具体评估业务结束后,应按照公司档案管理制度将评估资料和评估报告归档,做到全面、易查。保存期限:严格按照《中华人民共和国资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年,属于法定评估业务的,保存期限不少于三十年”。

这就是土地评估的一般程序了,希望对您有所帮助。如有相关咨询,请联系中都国脉。