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固定资产评估有哪些分类?不同固定资产如何评估?

2019-11-21 14:48:35 26

固定资产评估是指对规定资产的评估,是一项比较复杂的工作,具有项目差异大、影响因素多、工程技术性强等特点。企业的固定资产主要有机器设备、建筑物、在建工程和土地使用权等。

机械设备评估

机器设备可以单独评估,也可以与企业其它资产一并评估。在清查核实企业资产时,应当注意未进价设备、已经摊销完的设备、租入租出设备、建筑附属设备以及资产发生使用情况。对于设备的评估一般采取重置成本法;如果存在着相关机器设备的二手交易市场或较多交易实例时,也可以采取即现行市价法进行评估;而对于能用于独立经营并获利的机器设备,则可以采用收益现值法加以评估。外购的机器设备进行评估时,需要考虑以下重置价格构成项目:设备自身购置价格、运输费用、安装调试费用、进口设备关税、大型机器设备一定期限内的资金成本以及其他合理费用,如手续费、牌照费、验车费等。自制机器设备的评估,需要考虑以下重置价格项目:制造费用、安装调试费用、大型自制机器设备的合理资金成本、合理利润以及其他必要、合理费用等。进口机器设备如果在国内能够找到替代品,应当参考该替代品在评估基准日的市场价格。由于功能性或实体性原因,固定资产报废的,资产评估价值为零。

土地使用权评估

筑物与在建项目的评估

企业所有的建筑物与在建项目的评估,一般采取重置价值法,即在正常情况下,按照评估基准日重新购置该建筑物或在建项目所需要的全部费用。全部费用包括直接费用、需计算的间接费用、其他费用、资金成本等。建设过程中必然发生的设备、物资、资金等消耗,纳入评估范围。在建工程主要是指固定资产建设改良工程,包括成套或单独建设的生产性和非生产性的固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。对于施工建设可能发挥其预定功效的建设中的固定资产,一般应划入在建工程评估范围。已完工的在建工程一般应视其具体归入建筑物、机器设备等资产中,并加以说明。在评估过程中,应当注意了解在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量以及实际支付款项,还应了解评估基准日后所发生的款项支付人等。确定评估基准日应当易于划分完工程度、准确计算工程款项、尽量接近评估现场工作时间。在正常施工建设、正常支付工程款项,开工时间距离评估基准日不超过一年的情况下,可将实际支付工程款项中的不合理费用扣除,再按照各项费用的价值变动情况进行调整,得出评估价值。建成即可盈利的在建项目,可以采取收益价值法进行评估。即通过估计预期收益,并折算成现值,扣除还需追加的投资额及其资金成本,得出在建工程的评估值。

土地使用权评估

土地使用权可以和地上建筑物一起作为房地产进行评估,还可以随整体企业一并评估。现行市价法、收益现值法以及重置成本法都可以用于土地使用权的评估。如果存在着比较发达的土地使用权交易市场,可以首先采用现行市价法,根据市场交易惯例进行调整,得出评估值;否则可以采用收益现值法,根据土地使用权的预期收益的折现值确定评估值;两种方法都不宜采用时,可以采用重置成本法,即根据取得现有土地使用权所需发生的全部费用。由于经济发展水平的不同,我国各城市颁布的基准地价不尽相同。对土地使用权进行评估时,不能简单依据各个城市的基准地价作为现行公允地价,算为评估值。如果已经颁布的基准地价对当地的地价产生决定性影响时,才能以基准地价为基础,并结合被评估土地的基本情况以及土地出让金的实际征收水平,对土地使用权加以评估。同时还应当了解土地出让金的组成部分、适用范围及其他规定;注意与建筑物评估相衔接,土地的征用、开发和配套等费用不应重复计算或遗漏计算。土地使用权出租评估时,应按照出租期限计算出土地使用权价格,再折算出年租金标准价,并在资产评估报告书中说明评估所设定的租金支付方式。当一方不以土地使用费出资,但是由设立的公司缴纳土地使用费时,评估人必须计算各种开发、配套等费用,作为土地开发费。

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