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追溯性价值评估与未来价值评估中应关注的难点问题

2020-04-08 09:59:38 14

从理论上来说,对不同的资产进行追溯性价值评估和未来价值评估都是能够实现的,但是在实践中,这两种类型的评估又与现实性价值评估有着明显的不同,这体现在其复杂性和操作上的困难,下文将予以进一步的探讨分析。



(一)在实践中,追溯性价值评估有如下难点

1.对于评估基准日与评估报告日期间的资产的状况以及市场情况等,它们实际已经发生,评估师等相关人员也已经知道。若评估师采用收益法等方法对被评估资产进行追溯性价值评估时,评估对象相对于评估基准日的未来收益该如何准确地确定?

2.由于评估基准日可能相距评估报告日久远,待评估资产的状况可能发生比较大的变化,评估师应该如何有效地收集评估所需要的资料,并对资料怎样才能做出合理的取舍?

当然如果评估师能够找到评估基准日附近其他评估师出具的评估报告,并以此来作参考来取舍或许会是一个比较好的情况。

3.由于评估基准日距离报告日较远,市场状况可能已经发生比较大的变化,收集到的资料数据可能满足不了评估基准日后的某些时点,这就需要评估师确定一个截止日期,那这个截止日期应该如何合理地确定。


(二)在实践中,以常见的用在建工程作为标的进行抵押贷款为例来说明未来价值评估的难点

为了更好地给相关当事方贷款决策提供咨询意见,评估师一般要对在建工程未来价值做出两种不同的评估:在建工程完工时价值的评估和在建工程达到稳定使用率时价值的评估。为了完成这两种未来价值评估,评估师可以同委托方一道选择两个不同的评估基准日,对同一在建工程做出两个不同的未来价值评估,以服务于不同的评估目的。

1.由于评估的是在建工程未来某个时点的价值,在建工程在评估基准日时的状况(包括完成情况、实际使用情况、各种实体经济特征等)、所面临的市场条件、当时的宏观经济运行情况、价格标准、相关法律法规等该如何合理有效地预测。

这需要评估师充分收集实际可获得相关历史数据,比如,在建工程的预计建筑期限、开发成本,当前的建造进度和水平,已发生的各种成本实际支出,现有的市场情况、可比项目的收益和支出水平,与可比项目的优劣势对比分析,当前的宏观经济运行情况等等,在这些实际数据的基础上,运用科学合理的方法,使用审慎的科学假设进行趋势分析和合理预测。并在出具的评估报告中披露相关分析的时间阶段和合理的限制条件。

2.在建工程的评估结论随着时间的推移该如何有效地验证。我们知道评估师出具的评估结论要经得起市场的检验。首先应当清楚,由于未来价值评估是建立在诸多的假设基础之上的,评估结论更多地是一种专家的咨询意见,随着时间的推移,一些假设的经济行为可能没有发生,但是我们在检验评估结果时,应该根据做出预测时对所做的预测的市场支持来评价其合理性,而不应该根据预测的某一事项是否实际发生来进行评价。