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资产评估增值,企业怎样核算与纳税处理

2020-04-17 10:06:20 15

案例:

嘉诚房地产公司名下有块100亩的商业用地,2012年以80万元/亩的价格,受让该土地,由于目前房地产市场不太稳定,所以一直闲置未开发,公司因资金周转的需要,以该土地抵押给银行进行融资,在进行土地抵押前,对该土地进行了资产评估,评估市场价值为200万元/亩。

财务人员并将资产评估增值的部分进行了账务处理:

(一)受让土地使用权时账务处理

借:无形资产 8000万元

    贷:银行存款 8000万元

(二)评估增值时账务处理

借:无形资产 12000万元

    贷:资本公积 12000万元

需要说明的是,嘉诚房地产公司取得的土地使用权未进行开发前,应先按缴纳的土地出让金将该土地使用权确认为无形资产,开发时,再将该土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。

一、增值税

根据财税(2016)36号文相关规定,转让2016年5月1日之前取得的不动产,可以选择简易计税方法,适用5%的增值税税率。

但是,本案中嘉诚公司只是对公司名下的土地使用权进行了市场价值的评估,并未对外进行使用权的转让,土地使用权并未发生转移。

因此,嘉诚公司“土地使用权评估增值”无需缴纳增值税。

二、土地增值税

是不是“土地一评估增值”就等于“土地增值”了,就要交土地增值税呢?

很多公司就顾名思义,以为“土地增值”那不就要交土地增值税,哪知道这税种属于财产和行为税,交与不交要看你是否转让。自有土地评估增值不需缴纳土地增值税,如果转让时发生的增值才需要缴纳土地增值税。

三、企业所得税

在会计上,对评估增值的资产,一方面增加相应的资产价值,另一方面增加企业的资本公积,也就是说,会计上对评估增值部分不确认为企业的收益。按照成本核算的要求,对资产评估增值部分企业可以计提折旧和摊销费用。

在税法上,企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。

所谓称历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。

企业持有各项资产期间资产增值或者减值,除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。

因此,在税法处理上,资产评估增值不需作账务处理,由于嘉诚公司土地使用权未发生转移,所以也不需要缴纳企业所得税。

四、印花税

根据印花税相关规定,记载资金的账簿,按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花,其他账簿按件计税5元/件。

这样一来,如果企业资产发生了评估增值,会计上也进行了账务处理,那么根据印花税相关的规定,应就增加的部分缴纳印花税。